Son güncelleme: 2026-08-05
Kira artışı 2026 hesaplama rehberi — adım adım yöntem
Her yıl kiracılar ve ev sahipleri aynı soruyu soruyor: bu yılki kira artışı ne olacak ve nasıl hesaplanır? Yasal üst sınırı görmek kolay, ancak bunu kendi sözleşmenize doğru uygulamak için artış maddesini, matrahı ve bildirim usulünü birlikte değerlendirmeniz gerekir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklar için avukata danışın.
Kira artışında hangi oran esas alınır?
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlar. Yani kural olarak esas alınan gösterge TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimidir; üretici fiyat endeksi (ÜFE) bu hesabın ölçütü değildir.
TÜİK verileri her ay yayımlanır ve kira yılına göre hangi ayın verisinin esas alınacağı değişir. Uygulamada, yenilenen kira döneminden bir önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Güncel oranı TÜİK'in resmi yayınlarından teyit etmek, ikinci el kaynaklara güvenmekten daha güvenlidir.
Sözleşmede 'serbest artış' veya 'piyasa koşullarına göre belirlenir' gibi ifadeler yer alsa bile bu ifadeler belirsizdir ve uyuşmazlık doğurabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal üst sınırı aşan artış kayıtlarının bu sınırla sınırlı olarak uygulanması gündeme gelir; sonucu somut olay ve sözleşme metni belirler. Clause ile sözleşmenizi yükleyip artış maddesinin nasıl kaleme alındığını ön analizle görebilirsiniz.
Kira artış matrahı nasıl belirlenir?
Artış matrahı, kural olarak bir önceki kira döneminde geçerli olan kira bedelidir. Ancak dikkat: bazı sözleşmelerde aidat veya ortak giderler kira içinde gösterilir, bazılarında ayrı yazılır. Sözleşmede 'kira + aidat = toplam X TL' deniyorsa artışın hangi tutara uygulanacağı tartışma konusu olur. Bu nokta sözleşmede açıkça yazmalıdır.
İllüstratif örnek: kira 10.000 TL, aidat 1.000 TL ve sözleşmede aidatın kira bedelinin parçası olduğu yazıyorsa matrah 11.000 TL olarak tartışılır. Aidat kira dışındaysa matrah 10.000 TL'dir ve aidat ayrıca ödenir. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir; kendi sözleşmenizdeki tutarlar ve ifade farklı sonuç doğurabilir.
Clause sözleşmenizi yüklediğinizde matrahın belirsiz kaldığı durumlarda ilgili maddeyi işaretler ve neyin tartışmalı olduğunu özetler. Bu bir hukuki görüş değildir; ev sahibiyle konuşmadan önce hangi noktanın netleştirilmesi gerektiğini görmenizi sağlar.
Bildirim usulü ve zamanlama
Uygulamada kira artışı, kiraya verenin yazılı bildirimiyle talep edilir. Bildirimin şekli ve süresi öncelikle sözleşmede yazana göre belirlenir; sözleşmede bir usul öngörülmüşse ona uyulması gerekir. Yazılı ve kayıtlı bir kanal (iadeli taahhütlü posta, noter veya KEP) kullanmak, sonradan ispat açısından daha güvenlidir.
Bildirimin geç yapılması artış hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; geçmiş döneme ilişkin farkın talep edilip edilemeyeceği somut olaya, sözleşmeye ve tarafların davranışlarına göre değerlendirilir. Bu nedenle 'geç bildirim yapıldı, artış geçersizdir' gibi kesin bir sonuç çıkarmak doğru değildir; tartışmalı durumlarda avukata danışın.
Clause'un kira artışı hesaplayıcısı, girdiğiniz tutar ve orana göre tahmini bir sonuç üretir. Sonuç bilgilendirme amaçlıdır ve resmi bir hesap belgesi değildir; tarafların anlaşamaması hâlinde belirleyici olan mevzuat ve mahkeme değerlendirmesidir.
Örnek hesaplama senaryosu (illüstratif)
Senaryo: kira 8.000 TL ve yenilenen dönemde uygulanacak yasal üst sınırın %45 olduğunu varsayalım. Bu varsayımla hesaplama şöyledir: 8.000 × 1,45 = 11.600 TL. Buradaki %45 tamamen örnek amaçlıdır; gerçek oran için TÜİK'in ilgili döneme ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim verisine bakılmalıdır.
Ev sahibi bu örnekte 12.500 TL talep ederse, talep edilen tutarın yasal üst sınırın üzerinde kaldığı yönünde bir itiraz gündeme gelebilir. Bu durumda yazılı itiraz yapmak ve hesabınızı göstermek makul bir ilk adımdır. Ancak tarafların anlaşamaması hâlinde sonucu mahkeme belirler; peşinen kesin bir sonuç öngörmek doğru olmaz.
Hesaplayıcıya başlangıç kira tutarını ve oranı girdiğinizde tahmini yeni kira görüntülenir. Bu çıktı bir ön bilgidir; yazılı itirazınızda hangi ay ve hangi endeks verisine dayandığınızı açıkça belirtmeniz daha güçlü bir başlangıç sağlar.
Sözleşmede farklı oran yazıyorsa ne olur?
Bazı sözleşmelerde 'her yıl %X artış yapılır' veya 'endeks + %5' gibi ifadeler bulunur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal üst sınırı aşan artış kayıtlarının bu sınırla sınırlı uygulanması tartışılır; yani sözleşmede daha yüksek bir oran yazması tek başına o oranın uygulanacağı anlamına gelmez.
Konut ve çatılı işyeri kirası dışındaki kiralamalarda (örneğin bazı arazi veya özel nitelikli kiralamalarda) farklı kurallar uygulanabilir. Sözleşmenizin hangi rejime tabi olduğu, kiralananın niteliğine ve kullanım amacına göre belirlenir; bu ayrım tartışmalıysa avukat görüşü alın.
Clause sözleşme metninizdeki artış maddesini ön analizden geçirir ve belirsiz ya da tartışmaya açık ifadeleri işaretler. Çıktı bir hukuki değerlendirme değildir; hangi noktaların netleştirilmesi gerektiğini görmenizi kolaylaştırır.
Sözleşmenizi kontrol edin
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır. Kendi sözleşmeniz için ücretsiz ön tarama yapın.
Sözleşmenizi ücretsiz tarayınSıkça sorulan sorular
- Kira artışında hangi veri kullanılır?
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında ölçüt, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Güncel veriyi TÜİK'in resmi yayınlarından teyit edin.
- Ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış talep ederse ne yapmalıyım?
- Yazılı itiraz yapıp hesabınızı ve dayandığınız endeks verisini belirtmek makul bir ilk adımdır. Taraflar anlaşamazsa sonucu mahkeme değerlendirir; peşinen kesin sonuç öngörülemez.
- Aidat kira matrahına dahil mi?
- Sözleşme metnine bağlıdır. Ön analiz bu belirsizliği işaretler, ancak nihai değerlendirme somut sözleşmeye ve olaya göre yapılır.
- Kira artışı kendiliğinden uygulanır mı?
- Uygulamada kiraya veren yazılı bildirimde bulunur ve sözleşmedeki usule uyulması beklenir. Bildirimin geç yapılmasının sonucu somut olaya göre değerlendirilir.
Bu rapor yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kritik kararlar için lütfen bir avukata danışın.